취득, 연부계약

 

 

 

 

 

 

이 건 토지의 취득이 연부계약에 따른 것인지 여부

 

[결정요지]

매매계약은 당사자의 합의로 성립하는 것이므로 그 계약의 변경 또한 두 당사자의 합의로 이루어져야 할 것인바, 이 건 매도인이 당초 매매계약에서 정한 잔금유예사유가 발생하여 그 사실을 통보한 것을 두 당사자가 당초의 합의(계약)를 새롭게 변경한 것이라고 보기는 어려움. 따라서 이 건 토지의 잔금 납기일이 유예됨에 따라 대금의 납부기간이 2년을 넘기게 되었다하더라도 이 건 계약이 연부계약으로 변경된 것으로 보기 어려움.

    

[주요내용]

○ 「지방세법」제6조 제20호에서 "연부(年賦)'란 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것이라고 정의하고 있고, 연부취득은 조세채권의 조기인식을 위한 특례로서 연부금을 지급한 금액에 해당하는 비율만큼 당해 재산을 부분 취득하는 것으로 하여 그 지급액을 과세표준으로 하여 취득세를 부과하는 것이므로 이는 2년 이상의 분할대금지급이 소유권 취득과 관련되어 있을 것을 요한다 하겠다(대법원1988.10.11. 선고 86누703 판결).

 

○ 이 건 계약은 ○○○와 매도인이 2012.9.25. 계약하고 2012.12.25.까지 총 분양대금 중 90% 상당액을 지급하고 2013.3.25.을 잔금일로 하여 6개월에 걸쳐 대금을 지급하는 것이라 당초부터 연부계약형식이 아니었고, 잔금이 불과 10%상당액만 남아 있은 점에서 ○○○가 연부계약형식으로 할 이유나 상황이 아니었던 것으로 보인다.

 

○ 또한 처분청은 매도인이 잔금 납부일의 유예를 통보한 2013.2.22. 이 건 계약이 연부계약으로 변경되었다는 의견이나, 연부조건부 매매계약이 아닌 상태에서 매도인의 사정으로 인하여 잔금 지급시기를 뒤로 연기하는 등의 변경이 있는 경우 이는 대금지급방법의 변동에 불과한 것이어서 결과적으로 최종 지급일까지의 기간이 2년을 넘겼다하더라도 당초 연부계약이 아닌 계약이 연부계약으로 바뀌는 것은 아니라 할 것이다. 즉, 당초 매매계약상 잔금지급일을 2년 미만으로 체결하였다가 연부계약 형식으로 변경하지 않은 상태에서 잔금이 2년을 경과되어 지급하는 경우라면 연부취득에 해당되지 않는 것이며, 양 당사자 사이에 명확한 경개계약 등이 있는 경우 연부계약으로 될 수 있음은 별론으로 하고, 매매계약서 내용의 일부 조항에 따른 일방의 통지행위가 연부취득 여부를 결정하는 중요한 역할을 하려면 적어도 계약당시부터 그러한 조항이 연부계약의 요건이라는 취지가 명확히 드러나 있어야 할 것이다.

 

○ ○○○와 매도인간의 이 건 토지 분양계약서 제3조 제3항에서 '잔금납부 도래일이 되어도 소유권이전이 불가능한 토지는 잔금을 소유권이전 가능시 통보하는 납기일 이내에 납부하여야 하고 매도인은 ○○○에게 납기일 1개월 전에 고지'하도록 계약한 상태에서 매도인은 2013.2.22.○○○에게 한 잔금 납부일 유예통보시 매도인 측의 공사일정에 따라 소유권이전 가능시점은 변경될 수 있다고 통보한 것을 근거로 동 분양계약서 제3조 제1항 및 제3항에 따라 이 건 계약을 재구성하여 연부계약이라고 보기는 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 이 건 계약을 연부계약으로 보아 계약금 및 중도금에 대하여 청구법인들에게 이 건 취득세 등을 과세한 이 건 부과처분을 잘못이 있다고 판단된다.(조심2017지0516, 2017.11.28.)