신탁보수, 대출이자, 토지취득대출금, 옹벽공사비

 

 

 

 

 

쟁점건축물 신축 이전에 발생한 ① 신탁보수, ② 수분양자 중도금 대출이자 대납분 등, ③토지취득대출금의 이자, ④옹벽공사비를 건축물 취득에 소요된 비용에 해당된다고 볼 수 있는지 여부

 

[결정요지]

신탁보수와 대출금에 대한 이자는 이 건 건축물 신축과 관련하여 발생한 것이므로 과세표준에 포함하는 것이 타당하나, 수분양자 중도금 대출이자 대납분은 포함되지 않아야 하나 쟁점비용이 그것에 해당하는지에 대한 재조사가 필요해 보이고, 옹벽공사비 또한 이 건 건축물 신축이후 추가로 발생한 원인에 의한 것인지 여부를 재조사하여 과세표준 포함여부를 판단하여야 함.

     

[주요내용]

○ 청구법인은 이 사건 건축물을 신축하면서 분양과 관련한 모든 업무를 ○○○에게 신탁하고 계정별원장(원재료)에 기장한 쟁점신탁보수는 건물 취득과 관련된 비용이 아니라고 주장 하나, 청구법인이 제출한 사업약정 및 대리사무계약서(2013.8.27.자)에 따르면 ○○○의 업무는 분양대금의 수납·관리, 공정별 공사비 등 제반 비용의 지급 등 이 사건 건축물의 건축을 위한 제반 자금관리이며 그에 따른 대리사무보수로 ○○○을 지급받기로 하였고, 분양과 관련하여 별도로 분양관리신탁계약을 체결하고 그 보수는 동 계약에서 별도로 정하기로 약정한 것으로 나타나는 점, 청구법인의 법인장부[계정별원장(원재료)]에는 대리사무보수로 ○○○에게 ○○○을 지급한 것으로 나타날 뿐 별도로 분양관리신탁계약을 체결하거나 그 보수로 쟁점신탁보수를 지급한 사실을 확인할 수 있는 자료가 제출되지 아니한 점 등에 비추어 위 신탁보수가 이 사건 건축물의 분양을 위한 비용에 해당한다고 보기는 어려운 것으로 판단 된다.

 

○ 청구법인은 분양계약과 관련하여 수분양자가 부담할 비용인 쟁점수수료를 계정별원장(원재료)에 계상하였으나 건축과 관련 없는 분양비용이라고 주장하고, 「지방세법」제10조 제7항, 같은 법 시행령 제18조 제2항에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용은 취득가격에 포함하지 않도록 규정하고 있어 수분양자의 중도금 대출이자 대납분은 이 사건 건축물의 취득(건축)을 위한 비용이 아니라 판매촉진비 성격의 분양 관련 비용에 해당한다 할 것이나, 청구법인이 제출한 법인장부[계정별원장(원재료)]상 적요가 "중도금 대출이자"로 수취인이 "수분양자"로 되어 있어 처분청이 이 사건 건축물의 과세표준에서 제외한 것 외에 수취인이 ○○○등으로 되어 있어 수분양자의 중도금 대출이자 대납분인지 여부가 불분명한 점, 이 사건 건축물의 입주개시일이 2014년 7월 이어서 청구법인이 2013년에만 수분양자의 중도금 대출이자 대납분을 지급하였다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점수수료 중 수분양자의 중도금 대출이자 대납분을 재조사하여 그 결과에 따라 확인되는 부분에 한하여 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

 

○ 청구법인은 대출금 ○○○에 대한 금융비용 중 쟁점이자는 건물 취득과 관련된 비용이 아니라고 주장하나, 청구법인은 2013.6.4. 이 사건 토지 및 건축이 진행 중이던 지상 구조물(지하3층~지상4층)을 ○○○에 취득(토지 ○○○)하였고, 동 토지의 취득일 이후인 2013.6.28. ○○○으로부터 실행된 대출금을 토지의 취득에 사용한 것으로 보기는 곤란한 점, 청구법인이 토지를 취득할 당시 이미 지상4층까지 건축이 진행 중이던 구조물을 함께 취득하여 차입금의 대부분이 건축비로 사용된 것으로 인정되는 점 등에 비추어 쟁점이자가 이 사건 건축물의 취득을 위한 비용이 아니라 하기는 어렵다고 판단된다.

 

○ 처분청은 청구법인이 2014.12.26. ○○○에게 지출한 쟁점공사비를 이 사건 건축물의 과세표준에 포함하였고, 옹벽공사비는 신축을 위하여 필수불가결한 준비행위에 소요되는 건축물 취득비용에 해당한다 할 것이나, 「지방세법 시행령」 제18조 제1항은 취득가격은 "취득시기를 기준으로 그 이전에" 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있고, 쟁점공사비가 이 사건 건축물의 취득일 이후에 지급된 것으로 나타나는 점, 청구법인이 쟁점공사비를 지급하기 전인 2013.12.16. 옹벽공사비로 ○○○을 지출한 사실이 확인되고 동 공사비와 관련하여 실제 옹벽공사를 진행한 시기가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점공사비가 이 사건 건축물의 취득시기를 기준으로 그 이전에 공사가 완료되었음에도 지급시기만 취득일 이후로 한 것인지, 그 이후에 추가공사를 진행하여 그 지급원인이 발생하였는지 여부가 불분명하므로, 이를 재조사하여 그 결과에 따라 이 사건 건축물의 취득시기 이후에 추가공사를 진행한 것으로 확인되는 부분에 한하여 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.(조심2017지0442, 2017.12.12.)